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当ブログをご覧いただきありがとうございます。
今回は、金利差が何パーセントを超えたら実際に借り換えを検討した方がいいかを検証してみました。ご覧ください。
借り換えでかかる諸費用は何が必要？
・全額繰上返済時の手数料
・借り換える金融機関に支払う事務手数料
・抵当権にかかる登録免許税（抹消・設定）
・司法書士への報酬
・司法書士の書類収集の手数料・諸経費
・印紙代
・火災保険
・地震保険
・家財保険
諸費用はそれぞれどのくらいかかるの？
・全額繰上返済手数料
0円～165,000円程度
※現在借入れをしている金融機関で確認
・借り換える金融機関へ支払う事務手数料
借入額×2.2％が一般的に多いが、中には44,000円（ソニー銀行）や110,000円（イオン銀行）など定額の金融機関もあります。
・抵当権にかかる登録免許税（抹消・設定）
不動産（土地・建物）の個数×1,000円（抹消）
借入額×0.4％（設定）
No.7191 登録免許税の税額表｜国税庁 (nta.go.jp)
参考：抵当権とは、ローンの返済が滞った時に、金融機関または保証会社がその不動産を差し押さえることができる権利のこと。ローン完済後は抹消手続きを行う必要があります。不動産の所有者が抵当権登記をして登録免許税を支払います。
・司法書士報酬
5～10万円程度
・書類収集の手数料・諸経費
数千円～2万円程度
□登記情報確認の費用
□住宅用家屋証明書の取得費用
□郵送通信費・交通費
・印紙代
２万円程度
仮入れる金額にもよるが2万円が多い。ネット銀行などでオンライン契約するときは印紙代がかからないケースもあるので確認しましょう。
No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで｜国税庁 (nta.go.jp)
実際にどれくらいの費用がかかるのか
それでは実際に計算してみましょう。
残り25年、残債2,000万円を借り換える場合
今回はauじぶん銀行を参考にしました。
※火災保険などは現在のものをそのまま継続のテイでいきます。
55,000円（全額繰上返済手数料）+440,000円（金融機関手数料）+2,000円（抵当権抹消）+80,000円（抵当権設定）+120,000円（司法書士報酬）+20,000円（印紙税）＝717,000円
金利差がどれほどあれば借り換えを検討した方がいいのか
717,000円は残り25年で0.25％分の利息と同じ計算になりますので、それ以上金利が安くなれば借り換えるメリットがあります。
残りの期間が30年だった場合
717,000円は残り30年で0.2％分の利息と同じ計算になりますので、それ以上金利が安くなれば借り換えるメリットがあります。
残りの期間が15年だった場合
717,000円は残り15年で0.45％分の利息と同じ計算になりますので、それ以上金利が安くなれば借り換えるメリットがあります。
ここまでの金利差はなかなかないでしょうから残りの年数が短くなればなるほど借り換えでメリットを出そうとすると難しくなってきますね。
別の方法も試してみよう
やはり住宅ローンを借り換えるとなるとそれなりに費用も手間もかかってきます。
それでも総額が安くなるならやる価値は十分にあるのですが、もうひとつの方法も検討に入れてもいいかもしれません。
それは、
現在住宅ローンを組んでいる金融機関への金利引下げ交渉です。
ネット銀行などで事前審査を通した金利の書類を提示して、このまま御行と取引を続けていきたいが家計が厳しいから金利を下げてくれると嬉しいのですが…いかがでしょうか？
みたいな感じです。
あっさりと断られることが多いと思いますが、その時は借り換えれば良いだけです。
かく言う自分も、住宅ローンを借りている銀行の窓口に行き受付の若い女性スタッフに説明しました。するとそのスタッフが奥の上役に相談しに行ってくれましたが、その上役は奥からこちらをちらりと見ただけあっさと断られました。とても感じ悪かったのを覚えています（笑）
しかし、わたしは不動産業で働いています。ローンセンターの担当の方やセンター長を知っています。ずるいかと思いましたが、念のためその方々を通じて話をすると、さっきけんもほろろだった支店長とそのちらりとみて断った感じの悪い行員の方が職場へきて、逆に金利を下げるからお付き合いを続けて欲しいとお願いされました。
という実例もありますので、つながりがあればそちらから話をした方が成功率は上がりそうですね。
これから、「金利のある世界」がやってきたときの備えとして参考にしてください。
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