【住宅ローン】知っていますか？変動金利のメリットと本当のデメリット

当ブログをご覧いただきありがとうございます。

今回は、住宅ローンの種類の一つ変動金利についてお話しします。

変動金利とは

住宅ローンの種類の一つで、多くの人から選ばれている金利のタイプです。

変動金利は、住宅ローンを返済する期間中、金利や返済額が変動します。

人気らしいけど、変動金利を選んでいる人の割合は多いの？

となり、７割以上の人が選んでいますね。

変動金利のメリット

変動金利のメリットは？

変動金利のメリットはやはり金利が低い＝支払額が低いということ。

今は超低金利時代な上、ネット銀行の台頭などもあり恩恵を受けやすく返済額も抑えられます。

変動金利のデメリット

デメリットというよりはリスクと言った方が適切かもしれませんが、金利が上昇したときに返済額が増えます。
金利が上昇したときに返済はどう変化するのかはあまり知られていませんが、とても理解しにくい内容です。

・支払額の変動
　５年毎に支払額の見直しがあります。
　例えば返済額が10万円だったが金利が上がったため支払額が10.5万円になるという感じ。
　これは、わかりやすいですね。

・金利の変動
　半年毎に金利の見直しがあります。多くの銀行は毎年４月と１０月に見直されます。
　※この時に支払額は変わりません。
　例えば返済額が１０万円で内訳が元金８万円、利息が２万円だとします。金利が上がると、１０万円の返済額は変わらずに、内訳が元金7.5万円、利息2.5万円のように利息が上がって元金の支払が減ります。こちらはイメージしにくいですね。
　返済額が変わらなければいいと思うかもしれませんが、元金の返済額が減っているので、元金の減りが遅くなるということです。その分後がきつくなります。

返済額の見直し時期にめちゃくちゃ金利が上がったらどうなる？

これは、不安になりますよね。
例えば、返済額が10万円だったのに、金利が上がり支払額が増えて15万円になったりするのか？
答えはノー。
救済措置のルールがあります。
前の支払額の1.25倍までしか返済額は増えません。先ほどの例えの場合だと12.5万円までが上限となります。
しかし、これはラッキーではないのです。
というのも、仮に10万円の時の内訳が元金8万円、利息2万円。
金利が上がった後に15万円の時の内訳が元金10万円、利息5万円。
12.5倍上限ルール発動により返済額12.5万円の時の内訳は、

①元金10万円、利息2.5万円（返済の利息が減る）
②元金7.5万円、利息5万円（返済の元金が減る）

どちらでしょう？





正解は②の（返済の元金が減る）でした。
そうです。金融機関が自分たちの利益をわざわざ減らしてくれるわけではありません。
したがって、こちらも金利が大幅に上がると、元金の返済が遅くなっていき、余計に利息を払わなければならなくなります。
元金の減りがあまりに遅いと借入期間内に元金を返済しきれず、借入期間終了後に一括返済を求められることもあります。（実際にそこまでは考えにくいが理屈上では可能性はあります。）

わたしが懸念しているのは、
こういったリスクを銀行の窓口では審査をするときに教えてくれないことが非常に多いのです。
では、こういったリスクはいつ教えてくれるのか。
金銭消費貸借契約というお金を借りる契約の時です。
今から契約をするときにこの内容を聞かされても後に引けない状態です。

本当は、事前審査や本申込のときに教えてくれればゆっくりと考えられるのに・・・。
すでに住宅ローンを組んでいる人で共感する人は多いと思います。

変動金利の毎月の金利はどうやって決まるの？

変動金利の金利は、短期プライムレートを元に金利が見直されます。
短期プライムレートは、銀行等の金融機関が優良企業にお金を貸す時（貸出期間1年以内）に適用する金利の事です。
定期預金の金利などもこの短期プライムレートが関係していると言われています。
だから、定期預金の金利は下がり続けているのに、変動金利だけ上がりまくっているなんてことは考えにくいですね。

以上で変動金利の説明を終わります。

まとめ

変動金利のメリットはわかりやすいがリスクはわかりにくい。
金利が上がると返済が遅くなったり、最悪は元金を期限内に返しきれず最終一括で返済を求められることもある。
金利は短期プライムレートを元に決まる。